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20天连开三次住房会 议:住建部定调精准棚改精准调控
日期:2018-8-10 供稿:广西百成集 团 浏览:751

  承担住房保障 与房地产市场监督管理双重职责的住房和城乡建设部,最近有点忙。

  8月7日,住房和城乡建 设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。

  记者获悉,这 是近20天内,住建部围绕 住房工作召开的第三个工作会议。稍早前,7月18日住建部召开了“ 全国住房保障工作座谈会”,8月1日召开了“住建部 公租房研讨会”。

  上述会议中, 两个聚焦住房保障,一个主攻商品房市场,其工作部署可谓对整个住宅体系进行了全覆盖,而“精准”也成为贯穿住房工作中一个关键字眼。

  精准棚改两含 义

  在住房保障领 域,重点是棚户区改造。中国的棚改工作已经推行了数年,很大程度上改善了城镇住房困难家庭的居住条件,但近期围绕棚改货币化安置推高三四线城市房价的争论日渐增多。

  三四线城市楼 市库存基本去化完成,加之一些城市房价波动较大,还要不要继续棚改?棚改货币化要不要叫停?

  从各种迹象来 看,棚改政策会适度微调,但不是一刀切。

  前述“全国住 房保障工作座谈会”传递出的一个会议精神就是要实施精准棚改,“明确改造重点,严格项目准入,提高改造质量,控制改造成本”。

  一位部委高层 近期在一次棚改工作会议上透露,住房保障工作既要量力而行,又要尽力而为,下一步应该精准棚改。

  所谓精准棚改 ,主要有两层含义,一是棚改的范围和标准,要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围,重点攻坚改造老城 区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

  住建部 7月12日在座谈会上表示 ,这些年各地对棚户区范围和标准的执行,总体上是好的,但一些地方还存在一些问题。比如,有的地方将棚改政策覆盖范围扩大到了一般建制镇,有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入了棚 改范围,也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入了棚改范围。

  精准棚改的另 外一个重点则是因地制宜推进棚改货币化安置。这显然与前两年地方政府倡导的“大力推进”有所区别。

  在“大力推进 ”的口号下,国内棚改货币化比例急速上升。我国2014年棚改货币化安置 比例为9%,2015年比例为29.9%,2016年这一比例上升到 了48.5%。官方数据称, 2016年棚改货币化帮助 地方消化了2.5亿平方米的楼市库 存。

  截至目前,住 建部尚未对外公布2017年全国棚改货币化 安置比例,此前业界认为会超过60%,将帮助消化楼市 库存2.5亿~3亿平方米。

  相关的政策调 整已经在2017年开始。住建部表 示,2016年以来,一些地方 在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下,没有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍然偏高。为此,住建部通过召开会议等方式,督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整 棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式。

  2017年8月,住建部会同发 展改革委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划 任务的通知》明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县, 应控制棚改货币化安置比例,采取新建安置房的方式。

  2017 年11月,住建部会同开 发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目 ,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

  地方是精准调 控主体

  7月31日,中共中央政治 局召开会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  一周之后,住 建部就在沈阳召开了房地产工作座谈会。

  座谈会上,住 建部要求,对楼市调控不力的城市坚决问责。各地切实做好房地产市场调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实 处,确保市场稳定。

  业内人士认为 ,此处所谓精准施策,显然是与“当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点”相呼应,更强调城市间的差异性和地方主导性。

  根据房地产市 场容量大小划分,业界一般将城市分为一二线和三四线城市,而目前各类城市房地产市场存在的问题也不尽相同。如一线供需长期不平衡,房价一直高位;三四线则因库存变化迅速,致使房价波动较大。

  自然资源部近 日发布的“2018年第二季度全国主 要城市地价监测报告”显示,楼市分化带动地价变化的差异性进一步扩大,今年第二季度三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平,处于高位运行,19个三线城市的住宅 地价环比快速上涨,增速超过3%;29个三线城市住宅地 价同比增速超过10%。

  中原地产首席 分析师认为,近年来的房地产市场调控中,明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任,从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

  中原地产研究 中心统计数据显示,7月全国楼市调控密 集程度刷新历史纪录,合计超过60个城市,发布了超 过70次各类型房地产调 控政策。而2018年前7个月房地产主要城 市调控次数达到260次,房地产调控次 数刷新了历史纪录。

  “从城市分布 看,相比之前集中在二三线城市,7月房地产调控从中 央到地方,从一二线城市到三四线城市均有大量分布。”张大伟称。

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